주택연금은 은퇴 이후 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있다는 점에서 많은 분들이 관심을 갖는 제도입니다. 특히 소득이 줄어드는 시기에 거주 중인 집을 그대로 유지하면서 매월 일정한 생활비를 확보할 수 있다는 점은 상당한 장점으로 꼽힙니다.
실제로 주택연금은 평생 또는 일정 기간 동안 꾸준히 연금을 받을 수 있고, 주택 가격이 하락하더라도 연금 지급액이 유지되는 구조라서 노후의 불안감을 줄이는 데 도움이 됩니다.
또한 기존의 주택담보대출과 달리 원리금 상환 걱정이 없고, 한국주택금융공사가 보증을 제공하기 때문에 제도 자체의 안정성도 높은 편입니다. 이런 이유로 “집은 있지만 현금이 부족한” 50대·60대 이상 세대에게 주택연금은 실질적인 선택지로 자리 잡고 있습니다. 다만 모든 제도가 그렇듯 주택 연금에도 알아두어야 할 단점이 분명 존재하며, 가입 후에는 돌이키기 어렵기 때문에 가입 전 충분한 이해와 검토가 필요합니다.
특히 주택가격 상승에 대한 기대, 상속 계획, 향후 주거 이동 가능성 등 개인별 상황에 따라 주택연금의 유불리가 크게 달라질 수 있습니다. 아래에서는 주택연금 가입 전에 반드시 알아야 할 핵심 단점 세 가지를 정리해보았으니, 자신의 상황과 비교해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
1.집값 상승 이익을 온전히 누리기 어렵다
노후자금 마련을 위해 ‘주택연금’ 가입을 고민하시는 분이라면 첫 번째 단점으로 “집값이 올라도 연금액이 자동으로 올라가지 않는다”는 사실을 반드시 알아둘 필요가 있습니다.
주택연금은 가입 시점의 주택 가격과 가입자의 연령 등을 기준으로 월 지급액이 산정되고, 이후 주택 시세가 오르더라도 그 이후의 상승분이 연금 지급액에 반영되지 않습니다. 이것은 분명히 “주택연금 가입 시점 이후 자산가치 상승을 기대하는 분들에는 단점”일 수 있습니다. 예컨대 가입 직후 집값이 크게 오른다면, 이 상승분을 현금화하거나 상속 자산으로 남기기는 어려워지는 구조라고 볼 수 있지요.
반대로, 주택 가격이 가입 이후 하락하더라도 월 지급액이 변동되지 않는다고 하는 점은 오히려 장점으로 볼 수 있지만, 집값이 올라야 한다고 기대했던 분에게는 아쉬울 수 있습니다. 다시 말해, 주택연금은 ‘안정적인 거주와 소득’이라는 측면에서는 유리하지만, 부동산 가치의 상승을 적극적으로 활용하고 싶다면 그 기회를 일부 포기해야 하는 셈입니다.
따라서 “내가 살고 있는 집이 앞으로 오를 가능성이 높다”, “상속 대상이 될 자산으로 집값 상승분을 기대한다”는 계획이 있다면, 주택연금 가입 전 이 부분을 반드시 숙고하셔야 합니다.
2. 중도해지 시 상환부담 및 활용 제약이 크다
두 번째로 꼭 짚어야 할 단점은, 주택연금이 가입 후 쉽게 되돌리기 어렵고 중도 해지할 경우 부담이 꽤 된다는 점입니다. 본인의 자금 사정에 따라 해지 자체가 어려울 수도 있습니다. 주택연금은 본질적으로 주택을 담보로 국가 또는 공사가 보증을 하여 매월 연금을 지급하는 구조이기 때문에, 가입 이후 상황변화(건강악화, 주택이용 변경, 이사 등)가 생기면 중도해지나 주택 담보 변경이 필요할 수 있습니다. 이때 다음과 같은 제약이 있습니다.
해지나 담보주택 변경 시에는 그동안 받은 연금 지급 총액과 초기 보증료, 연보증료 등이 상환 대상 채무로 산정될 수 있습니다.
특히 가입 후 얼마 되지 않아 해지하게 되면 수령기간이 짧아 회수해야 할 금액 대비 이익이 적을 수 있어서, 오히려 상속인 등이 부담을 느낄 수도 있습니다.
또한 가입 후 주택을 팔거나 다른 집으로 옮기려 할 때, 담보주택 조건에 맞지 않으면 연금 지급이 중단되거나 계약 해지 후 재가입까지 시간이 걸리는 등 활용여지가 제한됩니다.
이처럼 주택연금은 ‘언제든 계약을 바꾸거나 해지할 수 있는 상품’이기보다는, 가입 전 향후 거주 계획과 주택 활용계획을 반드시 설계해야 하는 금융·부동산 결합상품입니다. 따라서 가입 전에 자신의 향후 주택 이용 계획(이사 가능성, 주택 유지비용, 상속계획 등)을 다시 한번 점검하시는 것이 좋습니다.
3. 상속‧자녀에게 물려줄 자산이 줄어들 수 있다
세 번째 단점으로는, 주택연금 가입 시 자녀나 상속인이 받게 될 자산이 줄어들 가능성이 있다는 점입니다. 주택연금은 가입자가 거주하고 있는 주택을 담보로 삼아 연금을 수령하므로, 연금 수령기간이 길어질수록 “연금 지급 누계액이 집값에 근접하거나 초과”하는 경우가 생깁니다. 이 경우 남은 주택의 처리 후 상속인에게 돌아갈 자산이 거의 없어질 수 있습니다.
예를 들어, 가입 시점 주택 가치가 5억 원이라면 연금을 10년 이상 받고 나면 그 누계액이 상당히 커질 수 있고, 만약 사망 시점에 주택 매각금액이 연금 지급 총액보다 작다면 상속인에게 추가 청구되지 않지만, 반대로 집값이 남아도 상속인은 실제 받을 수 있는 금액이 작게 되는 경우가 생길 수 있습니다.
즉, 자녀에게 주택을 상속하고자 하거나 “내가 사망한 후 집이 자산으로 남아 있길 원한다”는 계획이 있다면, 주택연금 가입이 상속자산 측면에서는 계획에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 부모 세대와 자녀 세대 간의 대화, 상속 계획, 주택 유지·관리 계획을 사전에 함께 점검하는 것이 좋습니다.
더불어, 주택 연금 가입 후에도 주택에 대해 재산세·관리비·건강보험료 등의 고정 지출은 계속 발생하므로, 상속인이 상속 후 감당해야 할 유지 비용까지 고려해야 합니다.
결국 주택연금은 “내가 살던 집에서 계속 거주하면서 노후 소득을 확보하겠다”는 분께 매우 유용한 제도일 수 있고, 많은 가구가 활용하고 있는 좋은 제도입니다.
하지만 위 세 가지 단점—집값 상승 이익 제한, 중도 해지 및 활용 제약, 상속 자산 감소 가능성—을 감안하면 가입 전에 반드시 꼼꼼히 검토해야 합니다.
가입을 고민 중이시라면, 먼저 현재 주택의 시세, 향후 거주 계획, 주택 유지 비용, 자녀와의 상속 계획 등을 종합적으로 따져보시고, 가능하다면 한국주택금융공사의 예상 연금 조회 서비스를 활용해 보시기를 권해드립니다. 계획 대로라면 주택 연금은 ‘든든한 노후 버팀목’이 될 수 있지만, 준비 없이 가입하면 ‘생각보다 아쉬운 선택’이 될 수도 있습니다.