수도권 대부분의 지역이 토지거래허가제(이하 토허제)로 묶여있는 지금, 왜 이렇게 실거래가가 안올라올까요? 가계약 후, 바로 본계약까지 마친 다음에 토허제를 신청하는 걸까요? 아니면 토지거래 허가를 받은 다음에 매매 본계약을 체결하는 걸까요?
가계약·본계약·토지거래허가 순서 정리
요즘 수도권 대부분의 지역이 토허제에 묶여 있는 상태로, 해당 지역 아파트를 보다 보면 이런 생각이 드실 수 있습니다.
“현장에서는 거래가 됐다고 하는데, 실거래가는 왜 이렇게 안 올라오지?”, “커뮤니티에는 ‘부동산으로부터 얼마에 거래되었다.’라는 글이 많이 올라오는데, 한달이 다되가지만 그런 거래는 실거래로 왜 안올라오지? 거짓말일까?”
실제로 토허제 지역에서는 실제 거래가 체결되는 시점과 실거래가에 표시되는 시점이 크게 어긋나는 경우가 많습니다. 이 글에서는 많은 분들이 헷갈려하시는 가계약–토허제 심사–본계약–실거래가 신고 흐름을 실제 거래 기준으로 하나씩 정리해 보려고합니다.
결론부터 정리하면 토허제 지역 아파트 거래는 보통 다음 순서로 진행됩니다.
가계약 → 토지거래허가 신청 → 허가 완료 → 본계약 체결 → 실거래가 신고
그리고 실거래가 시스템에 올라오는 ‘거래일’은 대부분 ‘본계약 체결일’ 기준입니다. 이 때문에 이미 합의된 가격이 있음에도 불구하고 실거래가 반영은 한참 늦어지는 현상이 발생합니다.
실제 거래 흐름을 단계별로 보면
1)가계약
가계약은 매수자와 매도자가 가격과 조건에 대해 사실상 합의한 상태에서, 정식 계약 전에 거래를 “잡아두기” 위해 진행하는 단계입니다.
집주인으로부터 계좌를 받아 합의된 소액 계약금을 입금(지급)합니다. (보통 수백만 원~1천만 원 수준이지만, 본계약까지의 기간이 길다 보니 한쪽의 계약 파기를 막기 위해 이 보다 더 높은 금액을 가계약금으로 받는 경우도 많아졌습니다)
그리고 매매가격, 대상 물건, 대략적인 일정만 합의하며, 법적으로는 정식 매매계약이 아닙니다.
이 시점에서는 실거래가 신고 대상이 아니고, 토지거래허가도 아직 받지 않은 상태입니다. 하지만 시장에서는 이미 “거래가 됐다”고 인식되는 단계이기도 합니다. 사실 커뮤니티 등지에서 “얼마에 거래 되었다”하는 소문은 이 시점에 부동산으로부터 정보를 듣고 퍼지는 경우입니다.
2) 토지거래허가(토허제) 신청
가계약이 체결되면, 그 다음 단계로 토지거래허가 신청을 진행합니다.
- 신청 주체: 매수자
- 제출 서류: 토지거래허가 신청서, 실거주 계획서, 자금조달계획서 등
심사 기간: 보통 2~4주, 상황에 따라 더 소요되기도 합니다. 이 기간 동안 거래는 사실상 ‘대기 상태’에 들어갑니다.
매매 가격은 이미 합의됐지만, 허가 전에는 본 계약을 할 수 없고, 외부에서는 이 거래를 확인할 방법도 없습니다. 이 구간이 바로 실거래가 공백 구간이 생기는 원인입니다. 토허제 구역이 아닌 경우는 보통 가계약 후, 1~2주 이내에 본계약에 들어가는 경우가 많았지만, 토허제가 시작된 이후, 이 심사 기간만 최대 한달가량 소요되게 됩니다.
3) 토허제 허가 완료
관할 구청에서 토지거래허가가 나오면, 이제 법적으로 매매가 가능한 상태가 됩니다.
참고로 허가 전에는 본계약 체결은 불가능하며, 허가 후에만 정식 계약이 가능합니다. 만약 허가 없이 본계약을 체결할 경우, 계약 무효 또는 법적 문제로 이어질 수 있습니다. 그래서 최근에는 거의 모든 거래가 허가 후 본계약 원칙을 따릅니다.
4) 본계약 체결
토허제 허가가 완료되면 정식 매매계약서(본계약)를 작성합니다.
- 계약금, 중도금, 잔금 일정 확정
- 특약사항 명시
- 법적으로 인정되는 매매계약 성립
이 ‘본계약 체결일’이 실거래가 신고 기준일이 됩니다. 즉, 가계약 시점이 아무리 빨라도 실거래가에는 본계약 날짜가 거래일로 기록됩니다.
5) 실거래가 신고
실거래가 신고는 본계약 체결일 기준 30일 이내 신고하게 되어 있으며, 신고가 완료되면 국토교통부 실거래가 공개시스템에 반영됩니다.
결과적으로 아파트 매매 거래가 이루어진 경우, 실제 가격 합의 시점(가계약 시점)으로부터 최소 1개월, 길게는 2개월 이상 늦게 실거래가가 노출됩니다.
가계약 -> 토허제심사(2~4주) -> 실거래가신고(최대 30일)
본계약 먼저 하고, 토허제 심사를 받을 수는 없나요?
원칙적으로 불가능합니다. 허가 전 본계약은 법 위반 소지가 있으며, 일부 과거에는 “토허제 허가 불발 시 계약 무효” 특약을 넣는 경우도 있었지만, 최근에는 리스크 때문에 거의 사용되지 않습니다.
토허제 구역은 아래의 절차로 매매 거래가 진행됩니다.
가계약 → 토허제 심사 → 허가 후 본계약
현재 토허제 구역 가장 일반적인 방식입니다. 아파트 등의 주택 실거래가도 이 구조를 기준으로 매매 거래 심사 통과 후 본계약을 체결하며, 부동산(공인중개사)에서 30일 이내에 이 매 내역을 신고합니다.
그래서 요즘 토허제 지역에서 나타나는 시장 특징은…
중개 현장에서는 이미 “이 가격에 거래 끝났어요”라는 말이 돌고(저가 매물 보고 전화하면 이미 팔려서 없는 상태가 대부분), 실거래가는 몇 주~몇 달 뒤에야 등장합니다.
그래서 뒤늦게 몇천~몇억원이 올라 갭 상승한 실거래가를 보고 “갑자기 가격이 뛰었다”고 느끼는 경우가 많습니다.
하지만 실제로는 이미 한참 전에 합의된 가격이 늦게 공개되는 것인 경우가 대부분입니다.
토허제 지역 실거래가, 이렇게 보시면 됩니다
실거래가는 현재 시세보다 항상 한 박자 늦습니다.
또한 최근 거래 동향을 보려면
실거래가 + 현장 중개 분위기 + 호가 변동을 함께 봐야 합니다. 인터넷에 올라온 부동산 매물 정보만 확인하지 말고, 현장에 방문하거나 직접 해당 지역 공인중개사사무소에 전화를 하시어 인터넷에 올라온 매물이 실제 매물인지, 요즘 가격 동향은 어떤지 파악하시는 것이 좋습니다.
특히 급등·급락 판단 시 실거래가 단독 해석은 위험할 수 있습니다
토허제 지역에서는 ‘실제 거래 합의 시점’과 ‘실거래가에 찍히는 날짜’가 다릅니다. 아니, (의도적이던, 의도적이지 않던) 최대 2달 가까이 시점에 차이가 나는 경우도 많습니다.
실거래가는 거의 항상 ‘본계약 체결일 기준’이며, 이 본계약은 일반적으로 토지거래허가 심사가 완료된 후, 늦게 공개된다는 것을 알아두시면 되겠습니다.