보유세율 1% 인상 시행 시, 부동산 시장에 미치는 영향과 전망
보유세율 1% 인상 시 실제 주택시장 변화, 실수요자와 투자자의 대응, 정부 규제 강화의 파급, 거시경제 및 2025년 부동산 시장 전망
보유세율율 1% 인상 시 주택시장에는 무슨 일이 벌어지는가?
2025년 정부와 여당을 중심으로 재산세, 종합부동산세 등 보유세 인상 논의가 본격화되고 있습니다. 확정된 요율은 아니지만, 만약 보유세, 즉 재산세가 1% 인상될 경우 국내 부동산 시장 구조에 어떤 변화가 생길지 분석하는 것은 투자자와 실수요자 모두에게 매우 중요한 이슈입니다. 실제로 최근 김종필 세무사의 시뮬레이션 결과, 공시가격 10억 원 기준 아파트의 연간 재산세 부담이 기존 296만 원에서 512만 원으로 약 216만 원 증가하는 것으로 나타났습니다. 공시지가 20억 원 아파트의 연간 세금도 기존 668만 원에서 1,316만 원으로 거의 두 배 가까이 오르게 됩니다.
이렇듯 재산세 인상이 가져오는 체감 부담은 주택 한 채를 보유한 실수요자보다 다주택자 및 부동산 자산가들에게 집중되는 경향이 있습니다. 국내 부동산 세제의 구조상 실효세율이 여전히 선진국 대비 낮은 편이라는 점이 정책적 배경을 강화합니다. 한국은 2023년 기준 OECD 평균보다 낮은 편인 0.15~0.2%대의 보유세 비중을 보여왔기 때문에, 정부 입장에서는 보유세 정상화 명분이 있습니다.. 그러나 가격 충격은 실수요자·임차인 등 광범위한 계층에 영향을 미칠 수 있으며, 부동산 시장의 전반적 매수심리 위축도 즉각 관찰됩니다.
사례로, 2025년 상반기 세제 완화가 단행된 이후 수도권(특히 서울, 세종 등 택지개발지역)에서 공시가격 현실화율이 조정되면서 지역별로 2~5% 내외의 재산세 인상이 실제 통계로 나타났습니다. 특히 강남권, 주요 신도시의 고가주택 소유자들은 1,000만원 이상 세액이 늘어나면서 주택 처분 고민이나 임대료 인상 시도로 이어졌습니다. 반면, 비수도권 임야, 농지, 노후주택 대상은 공시지가 하락으로 일부 세 부담이 감소하는 이중구조가 심화되었습니다.
부동산 전문가들은 “재산세 1% 인상”이 실제 시장 가격 하락으로 곧바로 연결되지는 않으며, 과거 정부들의 보유세 강화 시기에도 1~2년 내 집값 상승, 매매물량 부족, 전세가 동반상승 등 역설적 현상들이 관찰된 바 있습니다. 국토연구원 분석에 따르면 거래세 강화와 함께 보유세를 동시에 인상할 경우 단기적으로는 주택가격이 1~1.4% 상승하는 결과도 산출되었습니다.
정부의 부동산 규제 강화와 2025년 시장의 흐름
2025년 하반기, 기획재정부와 관련 부처는 ‘보유세 합리화’, ‘공시가격 현실화율 정상화’, ‘다주택자 세부담 복원’을 골자로 한 세법 및 부동산 정책 개편안을 논의 중입니다. 2022~2024년까지 일시적으로 완화되었던 각종 세율(재산세, 종부세 등)이 고가주택과 다주택 보유자를 중심으로 다시 인상 기조로 전환될 전망입니다. 특히, 일시적 2주택자/상속주택 특례 폐지, 고가주택 기준 상향(11억→13억) 등 세부 항목별로 공정과세와 시장 안정 사이의 균형 조정이 핵심 방향성입니다.
정부의 세제 개편 배경으로는 가계부채 급증, 전세 시장 불안, 공급 부족에 대응하기 위한 분명한 이유가 존재합니다. 2025년 상반기 기준금리 동결(2.5%), 정책금리 인하 기대감에도 불구하고, 수도권 주택 가격은 오히려 보합 혹은 상승세를 기록했고, 전세가격 역시 1~2% 정도 추가 상승하였습니다. 정부 세제 강화 정책은 단기적으로 시장 심리의 위축, 주택 매매거래 급감, 임대주택 공급 부족, 임대료 상승 등 복합적 파급효과를 낳고 있습니다.
대표적으로, 수도권과 지방 간 가격 양극화 현상이 더 심화되었습니다. 대한건설정책연구원 주택시장 전망보고서는 수도권 아파트 매매 가격과 전세 가격이 2024년 상승세를 이어가며, 2025년에도 각각 1~2% 내외로 상승, 지방은 전세가 2% 정도 소폭 오를 것으로 예측하고 있습니다. 실제 지난 세제 강화 후 2년간(2018~2020) 거래량은 줄고, 집값이 단기적으로 상승한 사례도 다수 존재합니다.
실수요자와 임대인의 대응, 그리고 정책적 대안
보유세 1% 인상이 실수요자와 임대인, 특히 다주택자에게 직접적으로 미치는 영향은 크게 다릅니다. 실수요자, 즉 주택 한 채 보유자의 경우, 세 부담 증가 폭이 한정적이며, 10억 원 아파트 기준 연간 216만원(1% 적용 시) 추가 부담이 실제로 얼마만큼의 주거 지속성을 약화시키는지에 대해선 뚜렷한 통계가 부족합니다. 하지만, 보유주택이 2채 이상이거나, 고가주택·법인 소유자라면 세 부담 증가는 곧 매도 혹은 임대료 인상으로 연동될 가능성이 높아집니다.
실제 시장에서는 재산세·보유세 부담이 임차인(세입자)에게 전가되는 현상이 반복되고 있습니다. 즉, 임대인은 늘어난 세금만큼 임대료를 조정하려는 압박을 받으며, 전세·월세 가격 동반상승, 공급 감소 등이 반복되고 있습니다. 이때문에 서울, 경기 등 임대수요가 높은 지역일수록 “세입자 전가효과”가 강하게 나타났고, 통계적으로도 임대차 신고제 이후 전세가격 1~2% 상승이 관측됐습니다.
현실적으로는 “보유세 확대, 거래세 축소” 정책이 함께 병행될 때 시장 안정화 효과가 더 크다는 분석도 많습니다. 정부가 마지막 카드로 보유세 인상, 거래세(양도소득세, 취득세 등) 인하를 동시에 추진할 경우, 시장 매매물량이 증가해 단기적 가격 안정화 가능성도 커집니다. 다만, 조세저항, 매도세 유발, 세금 부담 이월 등 내재적 리스크 또한 존재하여 정책 구현 시 신중함이 요구됩니다.
2025년 부동산 시장 전망 및 종합적 분석
보유세 1% 인상 시 한국 부동산 시장은 단기적으로 거래 위축, 매매가 상승, 양극화 심화, 전세 불안정과 같은 난제를 경험하게 됩니다. 그러나 장기적 관점에서는 세제 정상화로 자산가격 거품이 누적되지 않고, 실수요자 보호, 임차인 권리 강화, 지방세수 안정 등 긍정적 효과도 예상할 수 있습니다.
2025년 경제 전체적으로는 기준금리 인하에 대한 기대, 가계부채 관리, 주택 공급 부족 현상 등이 복합적으로 작용하고 있습니다. 실질 GDP 성장률이 1.9~2.1% 수준에 머물고, 경기 둔화 조짐이 다소 보이는 상황에서 세제 강화는 일종의 경기 안전판 역할도 기대됩니다. 또한, 정부의 규제와 세제 변화에 대한 시장 반응은 “예상보다 빠르게 적용되거나, 실제 부담 체감이 증가할 때” 극심한 조세저항이나 정책 반발로 표출될 수 있다는 점이 항상 위험요소로 존재합니다.
최종적으로, 시장참여자와 정책입안자 모두 시장의 체감경기, 거래량 변화, 임대료 상승 등 실질적 지표를 면밀히 관찰하며, 단계별 대응 전략을 마련해야 한다는 점이 전문가들의 일치된 진단입니다.