서울, 2025년 9월 25일 — 최근 정부 및 부동산 업계 일각에서는 ‘공시지가 현실화율’ 가능성이 다시 주목받고 있다.
만약 현실화율이 이 수준까지 끌어올려진다면, 2025년 공동주택 공시가격은 물론 보유세·양도세 등 세금 전반에 걸쳐 상당한 변화가 예고된다. 특히 서울 강남권 등 고가 아파트 밀집 지역에서는 보유세 부담이 대폭 증가할 가능성이 높아 정부의 대응 방향과 시장 반응이 촉각을 곤두세우게 만들고 있다.
먼저, 공시지가 현실화 문제는 문재인 정부 시절 “시세 대비 공시가격 현실화율을 점진적으로 높여 2030년까지 공동주택은 90% 수준까지 올리겠다”라는 로드맵에서 제시된 목표 중 하나다. 하지만 현재 실제 적용되고 있는 공동주택 현실화율은 약 69.0% 수준이다. 일부 언론은 정부가 내부적으로는 현재 아파트 시세에 근접하는 금액까지 공시지가를 높이는 방안을 검토 중이라는 보도를 내놓고 있다. 다만 국토교통부 공식 발표에 따르면, 2025년 공동주택 공시가격 변동률(안)은 전년 대비 3.65% 상승으로 확정됐다. 이 발표는 현실화율 인상 여부를 배제한 수준의 조정치다. 국토부는 “2025년 공동주택 공시가격 결정·공시” 보도자료를 통해 이 같은 상승률을 공개했다.
공동주택 공시가격 발표 자료에 따르면 전국 평균 상승률은 3.65%였고, 수도권 특히 서울은 7.86% 상승했다. 강남·서초에서는 10~11%대 급등세를 보였다. 반면 세종, 대구, 부산 등 지방 7개 광역시는 3년 연속 하락세를 이어간 것으로 조사됐다. 이러한 지역 간 격차는 공시가격 현실화율 조정이 지역 형평성 차원에서도 화두가 될 것임을 짐작하게 한다.
공시가격 상승 자체는 이미 현실화율 인상 없이도 일어나고 있다. 다만 현실화율이 올라가면 상승 폭은 더 커질 수밖에 없다. 예를 들어, 시세 반영률이 현재 69%에서 78.4%로 상승한다면, 시가 10억 원짜리 아파트의 공시가격이 기존 6.9억 원에서 7.84억 원 수준까지 오르게 된다. 이 변화는 재산세·종합부동산세(종부세) 등 보유세 산정 기준을 일거에 밀어올리는 효과가 있다.
보유세에 미치는 영향은 특히 민감하다. 보유세는 공시가격을 과세표준으로 환산한 뒤 세율을 적용하는 구조다. 공시가격이 올라가면 과세표준이 커지고, 누진세율 구조를 감안하면 세액 증가 폭은 단순 비율 증가보다 더 클 수 있다. 실제 국책연구기관 및 부동산 분석 보고서에서도 공시가격 상승이 보유세 세수 확대를 견인할 것이라는 전망이 다수 제시되고 있다. 특히 고가 주택이 많은 지역에서는 보유세율 인상으로 이어질 여지가 크다는 분석이다.
한 예로, 강남·서초 지역의 아파트는 올해 공시가격 급등으로 보유세 부담 증가율이 20~30%대에 이를 것으로 업계는 내다보고 있다. 이 지역은 고가 아파트 밀집 지역이므로 공시지가 상승과 현실화율 인상 효과가 중첩될 경우 납세자의 부담이 급격히 커질 수 있다. 더구나 종부세 대상이 되는 주택 수가 올해 31만 8천여 가구로 전년 대비 5만 가구 이상 증가한 점은 현실화율 인상에 따른 파장이 얼마나 클지 보여주는 지표다.
그럼에도 현실화율을 한꺼번에 10% 가량 끌어올리는 것은 여러 제약 요인과 반대 여론을 동반한다. 첫째, 공시가격과 실거래가 간 차이를 빠르게 좁히는 과정에서 일부 지역에서는 공시가격이 시가를 초과하는 ‘역전 현상’이 발생할 가능성이 있다. 둘째, 세 부담 급등에 따른 국민 저항과 정치적 부담이 만만치 않다. 셋째, 법률 개정 없이 현실화율을 높이기는 제도적 제약이 크며, 현실화율 조정은 반드시 공시법과 관련 시행령 개정 절차를 거쳐야 한다.
이와 관련해 정부는 최근 ‘공시가격 현실화 계획 수정 방향 검토’ 연구용역을 발주하며 정책 조정의 폭과 방향을 탐색하고 있다. 정부는 현실화율 인상에 앞서 조세 형평성, 부담 완화 장치, 단계적 조정 로드맵 등을 함께 설계해야 한다는 입장을 내놓고 있다.
종합하면, “공시지가 현실화”는 아직 공식 확정된 정책은 아니지만, 2025년 공동주택 공시가격과 세금 구조 전반에 미치는 잠재 파괴력은 매우 크다. 현실화율이 올라가면 공동주택 공시가격은 더욱 빠르게 상승하고, 보유세 부담은 지금보다 한층 강화될 수밖에 없다. 정부는 현실화율 조정의 속도와 범위, 납세자 보호 방안 등을 균형 있게 설계해야 하며, 시장과 납세자 또한 변화에 미리 대비할 필요가 있다