국토교통부는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년 동안 서울 전역(25개구)과 인천 일부 지역(7개구), 경기도 주요 지역(23개 시군)을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다.
이번 조치는 외국인의 토지 매입이 증가하면서 발생할 수 있는 투기 수요를 억제하고, 주택 및 부동산 시장 안정을 위한 정책적 대응의 일환으로 해석됩니다. 특히 수도권 대부분이 지정 지역에 포함되면서, 실제 거래에 나서는 외국인뿐만 아니라 투자 목적을 고려하는 내국인까지도 관심을 가져야 하는 중요한 변화라고 할 수 있습니다.
이번 글에서는 지정 지역을 세부적으로 나누어 정리하고, 이 조치가 가지는 의미와 영향에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
서울 전역, 전 구가 모두 허가구역으로
서울특별시는 이번 지정에서 예외 없이 25개 자치구 전 지역이 모두 토지거래허가구역에 포함되었습니다. 서울은 이미 국내외 투자자들이 가장 주목하는 핵심 부동산 시장으로, 외국인들의 매입 사례가 꾸준히 증가해 왔습니다. 특히 강남, 서초, 송파 등 강남 3구뿐만 아니라 용산, 마포, 성동처럼 개발 호재가 많은 지역에서도 외국인 토지 거래가 활발히 이뤄지고 있었습니다.
국토교통부는 서울 전역을 허가구역으로 지정함으로써 투기성 수요를 원천적으로 차단하고, 실수요 중심의 거래만 허용하겠다는 강력한 메시지를 던졌습니다.
앞으로 서울에서 토지를 매입하려는 외국인은 반드시 관할 구청에 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 못할 경우 거래가 무효 처리됩니다. 이로 인해 외국인 투자자의 접근이 제한되고, 내국인 역시 시장의 안정성을 체감하게 될 것으로 예상됩니다.
인천 7개 구, 경기와 맞닿은 지역 중심 지정
인천광역시에서는 중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 등 7개 구가 지정되었습니다. 공항과 항만을 중심으로 국제 교류가 활발한 인천은 외국인 거주와 투자가 집중되는 지역이기도 합니다. 특히 송도국제도시가 포함된 연수구는 다국적 기업과 외국인 주재원이 많은 만큼, 이번 조치의 직접적인 영향을 받을 가능성이 큽니다. 또한 서구와 계양구는 서울과 인접해 교통 편의성이 뛰어나 투자 수요가 꾸준했던 지역인데, 허가구역 지정으로 인해 앞으로는 거래가 보다 까다롭게 관리될 전망입니다. 인천시 내에서 이번에 지정되지 않은 지역은 강화군, 옹진군, 동구와 같은 외곽 지역 정도에 불과하여, 사실상 인천 도시권 대부분이 이번 규제의 대상이 되었다고 볼 수 있습니다. 이는 인천 부동산 시장의 안정과 함께, 외국인의 집중 투자가 특정 구에 몰리는 현상을 막기 위한 전략적 선택으로 풀이됩니다.
경기도 23개 시·군, 수도권 핵심 도시 대거 포함
경기도는 무려 23개 시·군이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주가 포함되며, 사실상 수도권 남부와 북부의 주요 도시가 빠짐없이 들어가 있습니다. 이들 지역은 서울과 가까운 도시들이거나, 산업단지와 교통망이 발달한 성장 거점 지역이라는 공통점을 갖습니다. 예를 들어 평택은 삼성전자 반도체 공장이 위치해 있고, 김포와 하남은 서울과 맞닿아 주거 수요가 많은 곳입니다.
또한 화성과 남양주, 고양, 파주처럼 대규모 택지 개발이 진행 중인 도시들은 외국인 투자자들의 관심을 받아왔는데, 이번 허가구역 지정으로 인해 투기 수요 억제 효과가 기대됩니다.
다만 경기도 전역이 지정된 것은 아니며, 양주시, 이천시, 의정부시, 동두천시, 양평군, 여주시, 가평군, 연천군 등은 제외되었습니다. 이는 해당 지역의 외국인 토지 거래 수요가 상대적으로 적거나 규제가 필요하지 않다고 판단했기 때문입니다.
외국인 토지거래허가구역 지역별 상세 정리
서울 지역 (전지역) : 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 (전지역)
인천 일부 지역 (7개구) : 중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
경기 대부분 지역 (23개 시군) : 수원시, 성남시, 고양시, 용인시, 안산시, 안양시, 부천시, 광명시, 평택시, 과천시, 오산시, 시흥시, 군포시, 의왕시, 하남시, 김포시, 화성시, 광주시, 남양주시, 구리시, 안성시, 포천시, 파주
이번 조치가 의미하는 것과 향후 전망
이번 외국인 토지거래허가구역 지정은 수도권 전반의 부동산 시장 안정화와 직접적으로 연결됩니다. 지정 지역 내에서는 외국인이 토지를 매입할 경우 반드시 허가를 받아야 하므로, 단순 투자 목적의 거래가 크게 줄어들 가능성이 있습니다. 또한 실수요자 중심의 시장으로 재편되면서 토지 가격의 급격한 상승을 방지하는 효과도 기대할 수 있습니다.
한편으로는 내국인 투자자 입장에서도 외국인의 유입이 줄어든 만큼 시장 과열 우려가 완화될 수 있어 긍정적입니다. 다만, 이러한 규제가 장기적으로 국내 부동산 시장의 외국인 투자 위축으로 이어질 수 있다는 지적도 있습니다. 특히 글로벌 기업이나 외국인 거주 수요가 많은 지역에서는 주거 및 상업용 부동산 거래가 제한될 수 있어, 정부가 시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 탄력적으로 정책을 운영할 필요가 있습니다.