전세 만기가 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다. 새 집의 입주일은 다가오고, 전입신고도 새 주소로 해야 한다. 이때 가장 위험한 행동은 ‘일단 이사한 뒤 나중에 알아보자’며 기존 집의 점유와 주민등록을 정리하는 것이다. 임차권등기명령은 이런 상황에서 기존 임대차의 권리를 보전하기 위한 제도지만, 신청서를 접수했다는 사실만으로 곧바로 모든 절차가 끝나는 것은 아니다.
2026년 9월 24일 기준 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정한다. 법은 등기가 마쳐졌을 때 기존 대항력과 우선변제권의 유지 효과도 정한다. HUG 보증이행 안내 역시 반환보증 이행청구에서 임차권등기 절차를 설명한다. 이사 일정과 보증금 청구를 함께 잡아야 하는 이유다.
계약 종료와 미반환 사실부터 문서로 확인한다
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태를 전제로 한다. 계약서의 만기일만 지났다고 항상 종료가 확정되는 것은 아니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사, 해지 통지의 도달 여부를 살펴야 한다. 집주인에게 보낸 갱신거절 또는 해지 통지의 내용과 도달 증빙을 준비하면 종료일을 설명하기 쉽다.
보증금 일부만 받았다면 남은 금액과 받은 날짜를 정리한다. 계약서의 보증금, 증액·감액 내역, 이체 증빙, 집주인과 주고받은 메시지를 한 묶음으로 만든다. ‘곧 준다’는 통화 내용만으로는 미반환 사실을 설명하기 어려울 수 있다. 언제 얼마를 돌려받기로 했는지 문자나 전자문서로 남겨 두면 신청과 이행청구에서 도움이 된다.
새 집 계약은 보증금 회수 가능일이 확정되지 않은 상태에서 체결할 수 있다. 이 경우 새 집 잔금과 기존 보증금의 지급일이 어긋날 수 있으므로 임시 자금 계획을 별도로 만든다. 임차권등기명령은 권리 보전 절차이지 보증금을 즉시 지급하는 제도가 아니다. 이 차이를 알면 새 집주인에게 지급할 돈을 과도하게 낙관하지 않게 된다.
법원 신청과 등기 완료를 구분한다
신청은 임차주택 소재지 관할 법원에 한다. 필요한 서류와 수수료, 전자신청 가능 여부는 법원 안내에서 확인한다. 일반적으로 임대차계약서, 임대차 종료와 보증금 미반환을 보여 주는 자료, 점유·전입·확정일자 자료, 등기부 등이 중요하다. 갱신계약이 여러 번 있었다면 마지막 계약서만 가져가기보다 변경 이력을 모두 갖고 가는 편이 좋다.
신청서를 접수하면 법원의 심사와 결정, 등기 촉탁 등의 절차가 이어진다. 접수증이 생겼다고 등기부에 임차권이 이미 표시된 것은 아니다. 실제로 등기가 마쳐졌는지 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 한다. 기존 권리를 유지한 채 이사하려는 사람에게는 바로 이 완료 시점이 중요하므로 이삿짐 예약과 전입 일정에 여유를 두어야 한다.
임차인이 이미 집을 비웠다면 사안에 따라 신청 가능 여부와 권리 효과를 다시 검토해야 한다. 대법원 판례는 임대차 종료 후 점유를 상실한 경우에도 신청 가능성을 다룬다. 그러나 ‘신청할 수 있다’는 말과 상실된 대항력이 원래 순위로 돌아온다는 말은 같지 않다. 이미 이사했다면 정확한 점유·전입·등기 시점을 정리해 법률 상담을 받아야 한다.
반환보증 가입자는 보증기관 절차를 함께 맞춘다
전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 요건과 서류를 동시에 확인한다. 계약 종료 통지가 적법하게 도달했는지, 보증사고 발생 시점은 언제인지, 임차권등기명령 신청과 완료 중 어느 단계가 필요한지 상품 안내를 읽는다. HUG와 HF의 상품·약관이 같지 않으므로 다른 사람의 경험담으로 내 기한을 정하지 않는다.
임차권등기 완료 전 이사를 서두르면 보증기관 이행청구에도 문제가 생길 수 있다. 반대로 등기만 끝났다고 보증기관이 바로 지급하는 것도 아니다. 보증서와 계약서, 종료 통지 증빙, 등기부, 보증금 지급내역 등 이행청구 서류를 확인하고 청구 접수 후의 심사 일정을 묻는다. 새 집 잔금을 언제까지 치러야 하는지 알려 주면 현실적인 현금 공백을 계산할 수 있다.
보증기관이 없는 임차인도 임차권등기명령만으로 반환채권 집행이 자동으로 이뤄지는 것은 아니다. 집주인에게 지급을 요구하고, 필요하면 지급명령이나 소송 등 별도의 절차를 검토한다. 집주인의 재산 상황과 경매 진행 여부에 따라 방법이 달라진다. 우선 등기를 통해 권리 보전 상태를 확인한 뒤 회수 절차를 상담받는 순서가 실무적으로 낫다.
새 전입신고 날짜는 등기 확인 뒤 잡는다
기존 집에 계속 살 수 없다면 이사 일정 자체를 무한정 늦출 수는 없다. 그래서 가능한 한 계약 만기 전부터 집주인과 반환 일정을 문서로 확인하고, 미반환 가능성이 보이면 신청 서류를 준비한다. 새집 입주일과 임차권등기 완료 예상일 사이에 여유가 없는 경우에는 법원과 보증기관의 처리기간을 문의해 대안을 검토한다. 접수 예정일만 적은 달력은 부족하다.
등기 완료 사실을 확인한 뒤에도 계약서와 통지 기록을 버리면 안 된다. 보증금이 전액 반환될 때까지 등기부와 연락 기록, 보증기관 청구 내역을 보관한다. 집주인이 일부를 지급하며 등기를 말소해 달라고 한다면 남은 보증금의 회수 방법과 순위를 따져야 한다. 말소 관련 서류에 서명하기 전에 잔액과 지급일이 명확한지 확인한다.
결국 이 절차의 핵심 날짜는 계약 만기일 하나가 아니다. 종료 통지가 도달한 날, 보증금이 반환되지 않은 날, 임차권등기 신청일, 실제 등기 완료일, 새 집 전입일을 구분해 기록해야 한다. 그 순서가 보이면 급한 이사와 기존 보증금 회수 사이에서 어떤 행동을 먼저 해야 하는지 판단할 수 있다.