전세로 사는 집이 팔렸다는 연락을 받으면 먼저 드는 질문은 보증금을 누가 돌려주느냐다. 계약서에는 종전 집주인 이름이 남아 있고, 중개사는 새 집주인에게 보내라고 말할 수 있다. 이때 새 계약서를 급히 쓰거나 보증금 입금 계좌부터 바꾸면 오히려 권리관계를 확인하기 어려워진다. 소유권이 실제로 이전되었는지, 내 임대차가 어떤 상태인지부터 순서대로 확인해야 한다.
2026년 9월 24일 기준 주택임대차보호법 제3조는 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계를 규정한다. 그러나 실제 보증금 반환 청구나 이의 제기 문제는 대항력, 양도 시점, 계약 변경 여부 등에 따라 달라진다. 대법원 판례도 지위 승계의 효과와 임차인의 이의 문제를 다룬다. 개인 사안의 결론을 ‘집이 팔렸으니 무조건 새 집주인’이라는 한 문장으로 끝내기 어려운 이유다.
매매 연락보다 등기 접수 내용을 먼저 본다
매매계약이 체결되었다는 말과 소유권이전등기가 완료되었다는 사실은 다르다. 등기사항전부증명서를 새로 발급받아 소유자, 접수일, 새로 설정된 근저당권이나 압류 여부를 확인한다. 주소와 동·호수가 계약서의 목적물과 일치하는지도 함께 본다. 집주인이 바뀌는 과정에 권리관계가 변했다면 보증금 회수 위험을 다시 살펴야 한다.
임차인은 기존 계약서, 확정일자 부여 사실, 전입 상태, 보증금 이체 내역을 모아 둔다. 주택의 인도와 주민등록을 유지하고 있는지는 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력과 연결된다. 소유권 변경 통지를 받았다는 이유만으로 주소를 옮기거나 열쇠를 먼저 넘기지 않는다. 특히 계약 종료와 보증금 반환이 함께 논의되는 때에는 권리를 보전하는 절차를 먼저 확인한다.
새 집주인의 이름과 연락처는 등기와 신분 확인을 거쳐 확보한다. 문자 메시지로 온 계좌번호만 믿고 월세나 관리비를 바로 송금하지 않는다. 임대인 지위가 누구에게 넘어갔는지, 임대료 수령권이 누구에게 있는지를 문서로 확인한 뒤 지급 기록을 남긴다. 보증금 증액을 요구한다면 그 이유와 계약 변경 내용을 별도로 검토해야 한다.
기존 계약은 어떻게 이어지는지 기록한다
매매가 일어났다고 기존 임대차 기간과 보증금이 자동으로 새 조건으로 바뀌는 것은 아니다. 임대인 지위 승계가 인정되는 경우 새 소유자가 기존 계약상 권리·의무를 이어받는다. 따라서 이미 지급한 보증금과 만기일, 특약을 다시 적어 새 계약서처럼 꾸밀 필요가 있는지 신중히 본다. 계약서를 새로 쓴다면 갱신인지 단순한 임대인 표시 변경인지 문구가 중요하다.
집주인이 바뀌었다는 설명과 함께 보증금을 올리거나 만기를 앞당기자는 제안이 올 수 있다. 그 제안은 매매 사실과 별개의 계약 변경 문제다. 기존 계약을 유지할지, 변경에 동의할지 판단할 시간을 갖고 서면으로 주고받는다. 구두로 ‘괜찮다’고 답한 뒤 계약서를 받아 보면 다른 조건이 들어 있을 수 있으니 수정 전후 문서를 나란히 비교한다.
임차인이 새 소유자에 대한 지위 승계를 원하지 않는 경우가 문제 된다면 즉시 일반적인 안내문만 믿지 않는다. 언제 양도 사실을 알았는지, 어떤 이의를 누구에게 표시해야 하는지에 따라 결과가 달라질 수 있다. 이미 분쟁 가능성이 보인다면 관련 판례와 계약 자료를 들고 법률 상담을 받는 편이 낫다. 특히 보증금이 반환되지 않은 상태에서 서명하는 합의서는 책임 주체를 바꿀 수 있다.
반환보증과 대출은 각각 변경 통지를 확인한다
전세보증금반환보증에 가입한 세입자는 보증기관에 임대인 변경 통지가 필요한지 확인한다. HUG의 임대인 변경 관련 공식 답변처럼 제출 서류의 종류도 기관 안내에 따라 다르다. ‘집주인이 보증기관에 알아서 알려 주겠지’라고 넘기지 말고 내 보증서의 상품명과 가입 지점 기준으로 절차를 묻는다.
전세대출이 있다면 은행에도 소유자 변경 사실을 알린다. 대출 약정에는 보증금반환채권의 양도나 담보 설정이 들어 있을 수 있고, 만기 상환 경로가 은행과 연결될 수 있다. 보증금이 돌아올 때 전액을 세입자에게 직접 보내면 되는지, 대출금 상환이 먼저인지 은행 지침을 확인한다. 대출 보증과 반환보증의 차이를 알고 있으면 어느 기관에 무엇을 물어야 하는지도 분명해진다.
만기가 가까워진 뒤 집주인이 바뀌면 갱신거절 통지가 누구에게 도달해야 하는지도 중요해진다. HUG의 계약종료 안내는 통지 전에 등기부로 현재 소유자를 확인하도록 안내한다. 만기 두 달 전이라는 날짜만 외우지 말고, 그 시점의 적법한 통지 상대와 도달 증빙을 함께 챙겨야 한다.
보증금 반환일의 상대방을 미리 특정한다
새 소유자와 연락이 닿았다면 기존 계약의 보증금·만기·계좌를 서로 같은 내용으로 알고 있는지 확인한다. ‘전 소유자에게 받은 돈이 적다’는 사정이 임차인의 보증금 액수와 곧바로 같아지는 것은 아니다. 매매 당사자 사이의 정산과 임차인에게 돌려줄 보증금은 구분해야 한다. 통화로 확인했다면 날짜와 답변을 문자나 이메일로 남긴다.
등기부에 새로운 근저당권이 잡혔다면 설정 접수일과 내 대항력·확정일자 확보 시점을 비교한다. 우선순위 판단은 문서와 날짜에 좌우되므로 단순히 ‘새 근저당이니 괜찮다’거나 ‘무조건 위험하다’고 단정하지 않는다. 보증기관 가입 상태와 선순위 채권 변화도 함께 확인해야 한다. 필요하면 등기부와 계약서를 들고 공인중개사, 보증기관, 법률 상담 창구에 각각 구체적으로 묻는다.
집주인 변경 통지를 받았을 때의 첫 행동은 새 계약서에 도장 찍기가 아니라 최신 등기부와 내 임대차 자료를 한곳에 모으는 일이다. 소유권 이전, 대출·보증 변경 신고, 만기 통지 상대가 차례로 정리되면 보증금을 누구에게 어떤 절차로 청구할지 명확해진다. 이후의 통화와 문서도 같은 파일에 이어 붙여 두면 만기 때 사실관계를 다시 설명하는 수고가 줄어든다.