새 아파트 계약서에서 분양가만 확인하고 발코니 확장비와 추가선택품목을 나중에 읽으면, 잔금 계획이 어긋나기 쉽다. 특히 모델하우스에 보인 마감재가 기본 제공인지, 유상 선택인지가 헷갈린다. 같은 평형이라도 선택한 옵션에 따라 총계약금과 입주 전에 치를 금액이 달라진다. 10월에 입주자모집공고를 보며 여러 단지를 비교한다면 공급가격과 선택품목 가격을 따로 적어 두는 편이 정확하다.
2026년 9월 23일 기준으로, 실제 비용과 계약 조건은 해당 단지의 입주자모집공고와 발코니 확장 및 추가선택품목 계약서가 결정한다. LH의 추가선택품목 공고 예시에서도 옵션 비용을 분양가격과 별도로 부담한다고 명시한다. 청약 단계의 분양가 표만으로 모든 지출을 확정할 수 없다. 공고문의 ‘공급금액 및 납부일정’, ‘발코니 확장’, ‘추가선택품목’을 나란히 펼쳐 놓고 어느 금액이 어느 날 필요한지 읽어야 한다.
첫 장에는 분양가와 선택품목을 별도 열로 적는다
공고문에 나온 주택형별 공급가격은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉜다. 발코니 확장비와 가전·가구 옵션은 별도 계약과 별도 납부일정을 가질 수 있다. 분양가에 취득세나 이사비가 자동으로 들어 있는 것도 아니다. 비교표를 만들 때 분양가, 확장비, 옵션비, 취득 관련 비용, 입주 시점의 현금 지출을 분리하면 ‘분양가가 낮아 보이는’ 단지의 실제 부담을 다시 볼 수 있다.
견본주택 사진에서 보이는 냉장고장, 붙박이장, 조명, 바닥재가 기본 시공이라고 짐작하지 않는다. 전시품에는 유상 옵션과 연출용 물품이 섞일 수 있다. 공고와 계약서의 기본 제공 품목표를 기준으로 사진에 표시해 두면 입주 후 ‘이 물건이 왜 없느냐’는 다툼을 줄일 수 있다. 평면도에도 선택품목 적용 전후가 따로 그려져 있는지 살핀다.
계약 전 계산에서는 옵션을 모두 선택한 금액만 보지 말고 반드시 필요한 항목과 나중에 별도로 설치할 수 있는 항목을 가른다. 단지에서만 시공할 수 있는 공정과 입주 후 시공 가능한 공정은 일정과 하자 책임도 다르다. 단지 옵션이 무조건 저렴하거나 품질이 좋다고 단정할 수 없으므로 사양서의 제조사·모델·크기·보증 조건을 확인한다.
취소·변경 가능 시점은 계약서 문구가 좌우한다
청약 당첨 후 공급계약을 체결할 때 발코니 확장과 추가선택품목 계약을 함께 진행하는 단지가 있다. 계약을 마친 뒤에도 마음대로 바꾸거나 취소할 수 있다고 생각하면 위험하다. 자재 발주나 시공 일정 때문에 변경 가능 기한이 정해질 수 있고, 계약별 위약 조건도 다를 수 있다. 직원의 구두 설명만 기억하지 말고 해당 조항의 페이지와 신청 마감일을 적어 둔다.
발코니 확장은 단순히 공간이 넓어지는 선택으로 끝나지 않는다. 확장 전후의 단열, 창호, 난방 배관, 실외기실 동선, 가구 배치가 달라질 수 있다. 특히 같은 전용면적이라도 체감 공간이 달라지는 이유를 평면도에서 먼저 확인해야 한다. ‘확장을 하지 않을 때’의 마감과 출입 방식도 공고문이나 설계도서에서 따로 봐야 선택권이 실제로 어느 정도인지 알 수 있다.
옵션을 신청한 뒤 계약 명의나 주택형이 바뀌는 사정이 생겼다면 공급계약과 옵션계약이 함께 어떻게 처리되는지 사업주체에 서면으로 묻는다. 주택 공급계약의 취소와 별도 옵션계약의 환불이 언제나 같은 방식으로 움직이는 것은 아니다. 상담 기록, 견적서, 계약서, 입금 영수증을 한 폴더에 보관해 두면 금액이나 사양에 이견이 생겼을 때 확인이 빠르다.
입주 자금표에는 납부일과 대출 가능 범위를 함께 넣는다
중도금 대출이 가능하다는 안내를 발코니 확장비나 모든 옵션비까지 대출된다는 뜻으로 읽어서는 안 된다. 대출 대상 금액과 실행 조건은 금융기관·사업장별 약정에 따라 달라진다. 공급대금과 옵션대금의 납부 계좌도 다를 수 있으므로 계약서마다 금액, 납부일, 계좌 명의를 확인한다. 자동이체나 대출 실행만 믿고 있다가 옵션 잔금을 놓치는 일이 없도록 달력에 따로 표시한다.
예를 들어 공급계약 잔금일과 옵션 잔금일이 같아도 은행에서 실행되는 대출금이 공급대금으로만 지정되어 있을 수 있다. 그때는 옵션대금만큼 별도 현금이 필요하다. 입주지정기간에 잔금과 대출 일정을 맞추는 방법처럼 은행 실행일, 등기, 열쇠 인도, 이삿날까지 이어서 적으면 실제 부족한 현금을 미리 확인할 수 있다.
10월에 여러 공고를 비교할 때는 계약금 비율이 같다는 이유로 현금 계획도 같다고 가정하지 않는다. 발코니 확장 계약금이 별도인지, 옵션비를 한 번에 납부하는지, 잔금 시점에 한꺼번에 청구하는지가 중요하다. 비교표의 마지막 열에는 ‘계약 당일 필요액’과 ‘입주 전 최대 동시 지출액’을 적는다. 총액보다 현금이 몰리는 날짜가 자금 계획에서는 더 중요할 수 있다.
계약서와 실물의 차이는 입주 전에 대조한다
입주 전 사전점검에서는 옵션 계약서의 사양과 설치 위치를 들고 가야 한다. 주문한 품목이 설치되었는지뿐 아니라 문이 완전히 열리는지, 가구와 콘센트가 겹치지 않는지, 확장 부위의 창호 마감이 고른지도 확인한다. 사전점검에서 하자를 기록하는 절차에 옵션별 계약번호와 사진을 연결하면 사후 보수 요청이 명확해진다.
설치된 제품의 색상이나 규격이 기대와 다르다면 우선 계약서의 모델명·사양서·변경 통지 내역을 대조한다. 견본주택에서 본 장면만으로 계약 위반을 단정하기 어렵고, 반대로 ‘비슷한 제품’이라는 설명만으로 차이를 넘길 일도 아니다. 물품 교체가 가능한지, 동등 사양의 대체 조건이 있는지는 계약 조항과 실제 납품 증빙을 놓고 사업주체에 확인한다.
결국 옵션 선택은 집을 꾸미는 문제이면서 입주 현금을 언제 얼마나 쓰는지 정하는 문제다. 공고문에서 가격표를 분리하고, 계약서에서 변경·환불 시점을 표시하고, 사전점검에서 납품된 실물을 대조하면 세 번의 판단이 한 흐름으로 이어진다. 모델하우스를 다시 방문한다면 예쁜 공간 사진보다 내가 선택하지 않았을 때의 기본 상태를 먼저 물어보는 편이 계약 판단에 도움이 된다.